2019年10月12日

貧乏まっしぐら「家を買う」

人生での大きな出費、何だかわかりますか。


保険


(ただし、子供の教育資金を除く)

スーパーの見切りでがんばったり、こまめに電気を消したり、
普段、爪に火を点すような涙ぐましい努力をしても、
この3大出費で下手を打つなら焼け石に水です。

ツイッターを見ていたら、
「軍事費を被災した家の修繕費に回せ」と呟く頭のだいぶアレな方がいたので、
批判がてら、「家を買う」ことについて書いてみます。

貯金が数百万”しか”ない若い夫婦が
フルローンに近い形で家を買う
とします(実際、身近にこういう人がいます)。

自分で住むか他人に貸すかは別にして、
資産運用という視点では

流動性の低い不動産でレバレッジ10〜30倍くらいの運用をしている

ということになります。

バランスシートで考えれば、左側はほぼ家(不動産)、右側の大半は借金です。
金銭面では「人生のほとんどを家の価値だけで勝負している」ということです。

もしかしたら買った瞬間に中古になる(=値下がりする)ので、即、債務超過かもしれません。

私にとっては狂気以外の何物でもありません。

何も考えずに家を買えば良かったのは、地価が上がり続けるバブル崩壊までで、
今後、値上がりが期待できるのは都心や大阪の一部だけでしょう。
建物部分は40年で帳簿上の資産価値はゼロになると税務署が言っています。

私のこんな話への反論は決まっています。
・持ち家は資産運用(投資)ではない
・マイホームは夢

果たしてそうでしょうか。

フルローン35年で家を買う(≒債務超過かそれに近い状態)場合、
「現状がずっと続く」ことが前提になります。
債務超過でも現状が続けばキャッシュフローはマイナスにはならないのでしょう。
ただ、少しだけ考える頭があれば、何かあると簡単に破綻できるのがわかります。

不動産の価値が大きく毀損する(債務超過をひどくする)
・目の前の空き地に意図しない施設(メガソーラーや葬儀場など)ができる
・近所に気違いが引っ越してくる

そして破綻の引き金を引くのは

自分自身について現状が続かなくなるときです。

・減給(残業代やボーナスも含めて)
・リストラや倒産
・事故や病気(死ねば団信だが、中途半端に生き残るのが最悪)

そして、災害です。

ここで冒頭のツイートに戻りますが、家の修繕は災害であっても持ち主の責任です。
ときに、国が助けてくれるかもしれませんが、期待するのは筋が違います。
その程度のリスクを許容できないようであれば、不動産は買うべきではありません。

本人の意識が投資でなくても、夢を買っていたとしても、
前提条件が少しでも崩れれば容易に破綻するのは同じです。
私には自分を正当化する言い訳にしか聞こえませんが…。

バランスシートの簡単な読み方はやはりこの本
金持ち父さん 貧乏父さん(ロバートキヨサキ)

「不動産を買う」ということについてはこの本
お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 知的人生設計のすすめ(橘玲)

二人とも間違いなく私の人生を変えた人です。
(もちろんお会いしたことはありませんが)

ちなみに私は一貫して賃貸派ですが、持ち家に住んでいます。

土地付き中古戸建6500万
土地3000〜3500万+建物3000〜3500万

建物は積水ハウスのほとんど使っていない築8年、建坪80坪です。
相続で売りに出されていました。

本業の歯医者を開業するために土地を探していたのですが、
この物件には大きな庭がついていて、今はここに病院が建っています。
これだけお買い得であれば建物も買っても良いかなと思えますし、
さらにファイナンスをかなり特殊な形でしました。

このような明らかに割安で特殊な事情があるか、
少なくとも建物が突然なくなっても困らないような資産規模でなければ、
不動産など買うべきではないと思います。

保険についても思うことはありますが、オススメの本だけ書いておきます。
ゴミ投資家のための人生設計入門 [借金編]

長くなるのでまたの機会に。

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posted by 紫苑 at 23:45 | Comment(0) | 投資資金の作り方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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