2019年10月14日

貧乏まっしぐら「タワマンを買う」

「武蔵小杉 タワマン 地下浸水で停電・断水」だそうです。

今回はタワマンと不動産のリスクについて書きます。

最初にお断りしておきますが、純粋に私の考えを書いているだけで、
決して他人の考えや行為を否定するものではありません。
あしからずご理解ください。

さて。

私、現在は地方住まいですが、東日本大震災は東京で経験しました。

震災で深く学んだことが三つありました。

・オール電化はリスクが高い
→停電されたら料理もできないしストーブも使えない

・低層階に住む
→何かあったら高層階は避難が困るしエレベーターが使えなくなったら終わり

・海抜の低い土地は(できれば)避ける
→液状化や浸水の可能性がある

私は前回のエントリーからわかるとおり、不動産を買うことにはかなり否定的です。
タワマン(の高層階)は輪をかけて何が良いのかさっぱりわかりませんでした。

・上空は風が強いのでは?
・価格の土地が占める割合が低く経年の減価が著しい
・修繕をどのようにするのか不明(できても金額がバカ高いのではないか)

タワマンを買う方は、どうやら「減価が著しい」ことを
逆手に取った相続税対策だったようですが…。

「不動産を買う」ことは、流動性の極めて低い資産に数千万円を突っ込むことです。

武蔵小杉のタワマンが停電したのは、電源を地下に置いたからだそうですが、
 #わざわざ地下に電源を置いたのは(2階以上に置かなかったのは)、
 #売れる面積を増やす、つまり、少しでも高い値段で売るためだったそうです
そんなこと、購入時に素人がわかりますか?

仮にこのタワマンに住んでいたとしても、
賃貸だったらすぐに出ていけば済む話です。

自分が思いも寄らないリスクが潜んでいるかも知れないのに流動性が低く高価

「住む」ことに対して生涯に払う合計金額が賃貸>持ち家だったとしても、
潜在的なリスクや値下がりリスクを他人に負わせているプレミアムです。

そもそも人口減にも関わらず供給過剰な不動産事情を考えると、
生涯に渡って払うコストも、おそらく持ち家>賃貸だと思います。
(詳しく計算したことはありませんが)

私が持ち家にかなり否定的なのはこういった事情です。

「夢」や「自己満足」に数千万は、高すぎるのではないかと思う次第です。

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2019年10月12日

貧乏まっしぐら「家を買う」

人生での大きな出費、何だかわかりますか。


保険


(ただし、子供の教育資金を除く)

スーパーの見切りでがんばったり、こまめに電気を消したり、
普段、爪に火を点すような涙ぐましい努力をしても、
この3大出費で下手を打つなら焼け石に水です。

ツイッターを見ていたら、
「軍事費を被災した家の修繕費に回せ」と呟く頭のだいぶアレな方がいたので、
批判がてら、「家を買う」ことについて書いてみます。

貯金が数百万”しか”ない若い夫婦が
フルローンに近い形で家を買う
とします(実際、身近にこういう人がいます)。

自分で住むか他人に貸すかは別にして、
資産運用という視点では

流動性の低い不動産でレバレッジ10〜30倍くらいの運用をしている

ということになります。

バランスシートで考えれば、左側はほぼ家(不動産)、右側の大半は借金です。
金銭面では「人生のほとんどを家の価値だけで勝負している」ということです。

もしかしたら買った瞬間に中古になる(=値下がりする)ので、即、債務超過かもしれません。

私にとっては狂気以外の何物でもありません。

何も考えずに家を買えば良かったのは、地価が上がり続けるバブル崩壊までで、
今後、値上がりが期待できるのは都心や大阪の一部だけでしょう。
建物部分は40年で帳簿上の資産価値はゼロになると税務署が言っています。

私のこんな話への反論は決まっています。
・持ち家は資産運用(投資)ではない
・マイホームは夢

果たしてそうでしょうか。

フルローン35年で家を買う(≒債務超過かそれに近い状態)場合、
「現状がずっと続く」ことが前提になります。
債務超過でも現状が続けばキャッシュフローはマイナスにはならないのでしょう。
ただ、少しだけ考える頭があれば、何かあると簡単に破綻できるのがわかります。

不動産の価値が大きく毀損する(債務超過をひどくする)
・目の前の空き地に意図しない施設(メガソーラーや葬儀場など)ができる
・近所に気違いが引っ越してくる

そして破綻の引き金を引くのは

自分自身について現状が続かなくなるときです。

・減給(残業代やボーナスも含めて)
・リストラや倒産
・事故や病気(死ねば団信だが、中途半端に生き残るのが最悪)

そして、災害です。

ここで冒頭のツイートに戻りますが、家の修繕は災害であっても持ち主の責任です。
ときに、国が助けてくれるかもしれませんが、期待するのは筋が違います。
その程度のリスクを許容できないようであれば、不動産は買うべきではありません。

本人の意識が投資でなくても、夢を買っていたとしても、
前提条件が少しでも崩れれば容易に破綻するのは同じです。
私には自分を正当化する言い訳にしか聞こえませんが…。

バランスシートの簡単な読み方はやはりこの本
金持ち父さん 貧乏父さん(ロバートキヨサキ)

「不動産を買う」ということについてはこの本
お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 知的人生設計のすすめ(橘玲)

二人とも間違いなく私の人生を変えた人です。
(もちろんお会いしたことはありませんが)

ちなみに私は一貫して賃貸派ですが、持ち家に住んでいます。

土地付き中古戸建6500万
土地3000〜3500万+建物3000〜3500万

建物は積水ハウスのほとんど使っていない築8年、建坪80坪です。
相続で売りに出されていました。

本業の歯医者を開業するために土地を探していたのですが、
この物件には大きな庭がついていて、今はここに病院が建っています。
これだけお買い得であれば建物も買っても良いかなと思えますし、
さらにファイナンスをかなり特殊な形でしました。

このような明らかに割安で特殊な事情があるか、
少なくとも建物が突然なくなっても困らないような資産規模でなければ、
不動産など買うべきではないと思います。

保険についても思うことはありますが、オススメの本だけ書いておきます。
ゴミ投資家のための人生設計入門 [借金編]

長くなるのでまたの機会に。

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posted by 紫苑 at 23:45 | Comment(0) | 投資資金の作り方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月13日

増やしてから使う

昨日の話には続きがあって、何も、
「つまでも節約し続けよう」と言っているわけでは決してありません。

相場で稼ぐ理由は人それぞれでしょうが、
カネは墓場まで持っていけないので、
最終的には「(いつか)使うため」に稼ぐのです。

ここで大事な式をもう一度書きます。

「増やしたカネ」=「運用資産」*「利回り」

例えば5000万の運用資産を年利10%で運用できたとします。

ちなみに、5000万もあれば、リスクをかなり抑えても、
年利10%ならそう難しくないと思います。
年利20%はリスクをとらないと難しい利回りです…私が知る限りでは。

年間500万の利益。月間40万ちょっと。
このくらいであれば、使い切れないとは言えませんが、
普通の感覚ではまぁまぁ良い生活ができるでしょう。

1億で年利10%なら100万。
夜の街で少々派手に遊んでもきちんと残るくらいの額です。

年間の生活コスト>年間の運用益

こうなれば労働対価収入は切ってもいい状態になります。
もちろん働き続けても良いのですが、
生活は理論上は関係ないので、自由度は格段に上がります。
ラットレースは上がりです。

要は、先に運用資産を大きくして、増えた分だけ使えば良いのです。

私は(西村さんと斉藤さんの)目標金額まで達しましたし、
そもそも高コスト体質ではないので、もう緩めても良いかなと思って、
少しずつ使うようになりました。

ですから、運用資産が少ないうちは

1円でも節約して生活コストを抑える体質になる
1円でも多く稼ぐ(スキマ時間に労働集約型の仕事をする)
浮いたカネは1円でも多く運用に回す


これが極めて重要なのです。

たった数年、ほんの少しの期間を我慢できるかが、
それ以降の長い人生のお金との関わり方を決めます。

参考文献
節約してお金持ちになる→「となりの億万長者」

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posted by 紫苑 at 01:49 | Comment(0) | 投資資金の作り方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする